Documentos para vender una casa en 2025
En 2011 conocí a Alberto.
Entró por la puerta de la oficina como si un tren de mercancías le hubiera pasado por encima.
Ojos llorosos, mirando al suelo…
Le di un pañuelo de papel, un vaso de agua y le invité a sentarse.
Venía de la notaría.
Pero bueno, luego te cuento, vamos al tema. Así evitamos que te pase lo mismo que a Alberto.
Tabla de contenidos
Introducción
Sé que el papeleo no te gusta, pero recopila, revisa, corrige si es necesario y ten en regla toda la documentación que necesitas para que no haya oficial de notaría que te saque los colores, porque te falta un papel.
Y ¡ten cuidado! Porque ese papel que te falta, lo mismo impide que se escriture la compraventa, lo que no solo provoca que a tu comprador se le cambie la cara, ya que si se le tuerce demasiado, quizás te pida las arras dobladas.
Un papel muy caro.
Así que lo mejor será que repasemos.
Documentos que necesitas para vender tu casa en 2025.
El tridente más importante en cuando a la documentación que necesitas es el siguiente: la escritura de propiedad, la nota simple del Registro de la Propiedad, y los recibos de I.B.I., que espero que estén pagados. Si estos documentos no vendes. Son cruciales.
Si vendes y aún te queda hipoteca por pagar, necesitas más documentos, pero vamos poco a poco.
La escritura de propiedad.
El documento más importante de todos para llevar a cabo la venta de tu casa. Certifica que eres el titular de la casa que quieres vender.
Además de tu nombre, porque eres el propietario, aparecen más datos personales como tu D.N.I., tu domicilio a efectos de notificaciones, tu profesión, tu estado civil… También por qué eres el titular de la vivienda. Si es una casa que has comprado, que has heredado, que te corresponde después del divorcio (también llamado por los amantes de la burocracia, disolución de sociedad de gananciales)… Lo que sea.
Vamos, el quién eres y por qué te pertenece.
También aparecen otros datos muy importantes sobre la vivienda de forma extensa. Puede que en la escritura no la llamen casa, lo normal es referirse a ella como la finca. Aunque si es un piso, también se le llama finca al edificio al que pertenece.
Entre los datos de la casa que puedes encontrar en la escritura de propiedad tienes la referencia catastral, el número de finca registral, el tomo, el libro y el folio, la dirección postal, la distribución, la orientación, los linderos, las dimensiones, la planta que ocupa o las plantas que tiene, servidumbres, cargas y cualquier elemento relacionado con la casa que sea relevante.
Revisa todos los datos de la escritura al detalle, no pases ni una sola palabra por alto. Lee con atención, aun intuyendo lo que ya sabes que pone.
También aparecen los datos de la operación de compraventa, de la herencia o del tipo que sea. Especificando estipulaciones, condiciones, manifiestos, cantidades de dinero entregadas, formas de pago, los cheques o las transferencias.
Si todo está bien, respira tranquilo.
Vamos al siguiente.
La nota simple del Registro de la Propiedad.
Su propio nombre lo indica. Es simple. Más simple que el mecanismo de un chupete.
La nota simple es un resumen muy básico de lo que aparece en la nota simple, pero omitiendo datos de la operación.
Lo que te muestra es cómo está registrada: número de finca, de tomo, de libro y de folio. Una descripción de la vivienda. A veces aparece la referencia catastral. Servidumbres y cargas, si las tuviera.
Aparece el titular de la vivienda, junto con su D.N.I. y su nombre completo, además del título que le otorga ser propietario.
Más o menos, es un folio a doble cara que te muestra lo esencial sobre la situación jurídica de un inmueble.
Es muy fácil hacerte con una nota simple, si tienes los datos registrales de la finca o los datos del titular.
La puedes solicitar presencialmente yendo al Registro de la Propiedad correspondiente o pidiéndola online en la página de los registradores.
Si la pides presencialmente puede ser tres veces más barata y cada Registro tienes sus tarifas.
Si la pides online, el precio son unos 9 € más I.V.A. Y lo que pides es una Nota Informativa.
Introduces los datos que tengas dependiendo de lo que selecciones: búsqueda por datos registrales, por identificador único de la finca o IDUFIR, por titular o por otros datos.
Y seleccionas la opción que necesites. La más habitual es la de investigación jurídico-económica sobre crédito, solvencia o responsabilidad.
La recibes en 24 horas. Aunque hay veces que si la pides a primera hora de la mañana, la recibes por la tarde. Todo depende del jaleo que tengan los registradores.
Y si tienes dudas, llámales en horario de 9:00 a 17:00 de lunes a viernes.
Recibos del I.B.I.
Debe ser que alguien listo pensó que era mejor que la cuenta del ayuntamiento sacara rentabilidad todos los meses en lugar de solo uno.
No dejes ninguno a deber. Y si debes algo, liquida tu deuda antes de la firma. Ya que debes acreditar que no dejas nada pendiente por pagar.
Si vendes una casa de Madrid y la notaría donde firmas la venta está en Madrid, háblalo antes con el oficial, pero con la consulta telemática que hace el oficial de la notaría ya constatan que no debes nada al ayuntamiento.
Aun así yo te recomiendo que te llevas al menos el último recibo, y como te he dicho antes, doy por hecho que está pagado.
Si vendes una casa de fuera de la ciudad de Madrid, te recomiendo que lleves los últimos 5 años de recibos de I.B.I. (todos pagados).
No todos los notarios de fuera de Madrid tienen la capacidad de verificar tu situación con respecto a las arcas municipales de forma telemática. Y si la casa que vendes está fuera de Madrid, pero el notario está en Madrid, tampoco podrá comprobarlo.
El I.B.I. no solo te sirve para demostrar tu solvencia con respecto al consistorio. Es importante para calcular la plusvalía municipal o el también llamado Impuesto sobre el Incremento del Valor del Suelo de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
Qué fácil lo ponen para que lo entendamos todos, eh.
Para calcular la plusvalía te van a pedir, además de otros datos, el valor catastral de la vivienda que has vendido y el del suelo sobre el que está. Los insertas donde corresponde, metes los demás datos y mira cuánto vas a pagar.
Es útil para calcular una estimación y prever cuánto pagarás cuando vendas la casa. Si sabes en cuánto las vas a vender más o menos, siendo realista.
Certificaciones que no puedes olvidar.
Certificado de Eficiencia Energética (CEE).
Certificado de la comunidad de propietarios.
Certificado de deuda pendiente o certificado de deuda cero.
Si compraste la casa que vendes con hipoteca se pueden dar dos casos, que la hayas pagado en su totalidad o que aún quede hipoteca pendiente.
Certificado de deuda pendiente:
Certificado de deuda cero:
Certificado de la Inspección Ténica de Edificios.
Licencia de primera ocupación (sustituye a la Cédula de habitabilidad).
Viviendas de V.P.O.
Si vendes una vivienda de V.P.O. debes asegurarte si puedes venderla. Fijarte bien el tipo de protección que es. Los años que dura dicha calificación de V.P.O. Si tienes que devolver ayudas o subvenciones que recibiste de las que te beneficiaste al comprarla.
Si tienes alguna duda, puede que tu expediente esté o en la Calle Maudes 17 o en la Avenida de Asturias 28, de Madrid. Puedes ir presencialmente, llamar al (012 o 91 580 42 60 para llamadas desde fuera de Madrid)o enviar un correo a oficinavivienda@madrid.org en horario de lunes a viernes, de 9:00 a 17:00 horas (Mes de agosto, de 9:00 a 14:00 horas).
Aunque hay casos en los que pasado el tiempo de protección se da por hecho que la vivienda queda liberada y puedes venderla a precio de mercado, te recomiendo siempre que solicites el certificado de descalificación para presentarlo en la escritura de compraventa.
Cédula de calificación definitiva.
Lo emite la Comunidad de Madrid y lo necesitas como parte de la documentación a entregar si inicias los trámites de descalificación de tu vivienda de V.P.O.
En ella apareceque tipo de V.P.O. explicando su Protección Pública y se establece su régimen legal.
Antes de iniciar las obras, se mite una calificación provisional.
Certificado de descalificación de V.P.O.
Puedes solicitarlo presencialmente, por email o por correo ordinario. Paga la tasa e indica el número de expediente de construcción y la fecha de calificación definitiva.
Suelen contestar en 2 meses, así que pídelo con tiempo si quieres vender tu casa más pronto que tarde.
Autorización de venta.
Si quieres vender tu vivienda de V.P.O. tienes que pedirle a la Comunidad de Madrid que te envíe la autorización de venta.
Recuerda que el precio de venta no debe de ser superior al máximo contemplado en las tablas de la Comunidad de Madrid.
Si tu vivienda ya está descalificada y la puedes vender libre, yo te recomiendo que pidas la autorización de venta igualmente.
Estatutos de la comunidad de propietarios.
Tampoco es obligatorio entregarlos, pero refuerza la confianza del comprador en ti.
No son más que un conjunto de normas por las que se rige la convivencia de una comunidad de propietarios.
En ellos se redactan los derechos y obligaciones de cada propietario, y se regula el uso y disfrute de los elementos comunes y los privativos de la urbanización.
Estos estatutos se crean al constituirse la comunidad y deben inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Normalmente son redactados por iniciativa de los promotores o por acuerdo de los propietarios.
Estos estatudos nunca pueden ir en contra de la Ley ni deben suponer un perjuicio para ninguno de los propietarios. Son cruciales para prevenir y resolver conflictos, ya que todos los vecinos deben aceptarlos y respetarlos. El no hacerlo conlleva sanciones.
De ahí que el comprador te agradezca que se los entregues, aunque cuando el comprador pase a ser propietario podrá pedir una copia de los estatutos al admnistrador de la finca.
¿Qué documentos tienes que llevar a la notaría?
D.N.I. o tarjeta de residencia en vigor.
Sin caducar. No vale el pasaporte (si acreditas el NIF hay notarios que te permiten firmar con el pasaporte), ni permiso de conducir. Te sorprenderías la de veces que una propietario viene a firmar con el D.N.I. caducado o sin D.N.I. Más de una vez me ha tocado ir con el propietario a pedir el favor a una comisaria para que nos hicieran un D.N.I. Y tanto notario, como compradores, a esperar. No es agradable para nadie.
La escritura de propiedad original.
La hayas comprado, heredado, te la hayan donado o lo que sea por lo que eres el propietario de la casa que vendes. La copia simple no vale. Muchos propietarios cuando venden, recogen la nota simple para pagar la plusvalía municipal, y se olvidan de reclamar la escritura original si la notaría no se la ha entregado. Si no la encuentras, tienes dos opciones, pedir una copia autorizada al mismo notario o al notario al que le haya sido transferida o perdir la copia en el Archivo General de Protocolos.
El contrato de arras.
Firmado por ambas partes. El contrato de arras no es obligatorio. Hay casos en los que si el comprador compra al contado y la casa está vacía se puede firmar lo más pronto posible cuando la notaría tenga hueco y las partes quieran.
Fotocopia de las transferencias o cheques.
Todas las cantidades entregas por el comprador antes de la firma, la señalización para hacer la propuesta de compra y las arras. También le perdirán al comprador el número completo de la cuenta bancaria desde donde salieron las transferencias o desde donde se emitió el cheque.
Certificado de eficiencia energética.
Junto con la etiqueta energética.
Certificado de estar al corriente del pago de la comunidad.
Así demuestras que no arrastras deudas con tus vecinos. Ni ordinarias ni extraordinarias.
Certificado de deuda pendiente o de deuda cero.
Si vendes tu casa con hipoteca o esta está sin cancelar registralmente. Dependiento del caso se pedirá uno u otro.
Recibo del I.B.I.
Del año en curso o del año anterior si aún no te lo han cobrado.
Facturas de los suministros.
Hay que cambiar la titularidad, como la electricidad, el gas, el agua… No les des de baja.
Si la vivienda es de V.P.O.
Si la vendes libre necesitas la descalificación de la vivienda. Y yo te recomiendo pedir también la autorización de venta.
Si la vendes como V.P.O. necesitarás la calificación definitiva y recuerda que el precio no debe superar el máximo delimitado por las tablas de la Comunidad de Madrid. También necesitas la autorización de venta de la Comunidad de Madrid.
La licencia de primera ocupación.
Si procede.
Capitulaciones matrimoniales.
Si fuera necesario.
Sentencia de divorcio.
Si es el caso.
Poder notarial.
Si alguien actúa en nombre y representación del propietario.
De todas formas, antes de la firma habla con el oficial de la notaría para enviarle la documentación. En el email pídele que tras revisarla si necesita algo más, que te lo diga. Así de sencillo.
El día de la firma recuerda también llevar todas las llaves que tengas. Incluyendo llaves de los trasteros, mandos del garaje y llaves del buzón.
Organización de los documentos.
Reduce el estrés siendo ordenado desde el principio. No lo dejes todo para el día antes de la firma.
Dosier.
Digitaliza.
También puedes crearla en un servidor o como muchos dicen en la «nube». Drive, Dropbox, Icloud… Hay muchas herramientas.
Si los archivos pesan mucho, comprímelos con herramientas como I Love PDF o envialo todo a través de We Transfer.
Preguntas frecuentes
Sí que lo es. En España, es obligatorio desde 2013.
Arriesgarte a una multa por lo poco que cuesta es muy cutre.
Y no solo para vender. También para alquilar.
Su caducidad son 10 años.
Paga la deuda, pásala por hacienda y llévala al Registro de la Propiedad.
Sí, las administraciones no se van a comunicar entre sí, tienes que ir llevando tú los papeles de un sitio a otro.
También puedes contratar a una buena inmobiliaria o una buena gestoría que lo haga todo.
Tener asesoría especializada en el marco jurídico dentro del sector inmobiliario nunca viene mal, pero no es necesario.
Algunas inmobiliarias ya contamos con abogados especializados en derecho inmobiliario a los que les puedes consultar.
Si tu operación requiere alguna complicación legal, te lo recomiendo encarecidamente.
La decisión es solo tuya.
Sí, siempre y cuando con la compra cubras la deuda hipotecaria pendiente.
Si tu comprador compra con hipoteca, su banco se encargará de todo, cobrándote la gestoría y haciéndote una provisión de fondos para asumir los gastos de la cancelación de tu hipoteca.
Te devolverá el sobrante tras haber realizado todo el trámite y tu casa ya esté a nombre del comprador.
Sí.
La puedes vender libre de arrendatarios, llegando a un acuerdo con los inquilinos para que abandonen la vivienda.
O si el comprador es un inversor y le interesa que los inquilinos se queden viviendo en la casa hasta que termine el contrato, no se tienen que ir.
En esta caso, el contrato de alquiler queda subrogado al nuevo propietario, hasta que llegue a su fin.
Normalmente, el propietario debe notificar de forma fehaciente a los inquilinos su intención de vender la vivienda. Porque los inquilinos pueden tener un derecho de compra preferente si en el contrato de alquiler no renunciaron a ello.
Si en el contrato de alquiler hay derecho de retracto, y el propietario no le comunica la venta a los inquilinos, estos pueden anular la compraventa que tenga pactada el propietario, pudiendo comprar ellos la casa.
Sí.
Para bien, si es favorable, porque no se avecina ninguna derrama relacionada con la ITE.
En el caso de que sea desfavorable, el comprador entenderá que se avecinan derramas, e intentará compensarlo haciéndote una propuesta a la baja.
Pero tranquilo, hay formas de contrarrestar esto a la hora de vender tu casa.
Sí.
Es la forma legal para que otra persona actúe en tu nombre y te represente en la escritura de compraventa.
Hay notarios que no te cobran más de 50 € por un poder notarial.
Detalla en él a qué acciones autorizas.
El I.B.I. del año en curso se lo cargan al propietario de la casa.
Pero el Tribunal Supremo, en junio de 2016, dictó que el vendedor de una propiedad puede reclamar al comprador la parte proporcional del I.B.I. que corresponda a los días del año que cada parte tenga la condición de propietario.
Es fácil de calcular, si divides la totalidad de la cuantía entre el total de los días del año.
Lo recomendable es que aun habiéndose firmado la compraventa, cuando la parte vendedora haya pagado el I.B.I. y así haga llegar recibo del pago del impuesto a la parte compradora, la parte compradora realice una transferencia por la cantidad correspondiente a la parte vendedora.
También se puede hacer en la misma escritura, pero la mayoría de compradores prefieren esperar a que el vendedor les entregue el comprobante del pago.
Ahora que tienes más claro los documentos que te harán falta para vender tu casa sin complicaciones, te sigo contando la historia de Alberto.
La madre de Alberto hacía dos meses que había fallecido.
Su padre falleció 10 años antes que su madre.
En la venta le estuvo asesorando un primo informático que había trabajado dos meses en una inmobiliaria en 2002.
Revisaron la documentación por encima.
En la notaría donde Alberto iba a vender la casa la revisaron el mismo día de la venta, porque como se firmaba a la 13:00, pues lo dejaron para el final porque tenían mucho jaleo.
La adjudicación de herencia hecha, todo parecía correcto.
Pero justo antes de empezar la firma, cuando el oficial imprimió el borrador, vio la nota simple y allí aparecía el nombre de la madre de Alberto.
Con el 100% del usufructo y el 50% de la nuda propiedad.
A Alberto se le caía la venta.
El comprador le reclamaba una indemnización y la devolución de las arras dobladas.
Por eso vino pidiendo ayuda y se la dimos.
Tranquilicé al comprador, diciéndole que subsanaría el problema. Era sencillo.
Pero había que esperar el tiempo que el Registro de la Propiedad tardara en registrar la herencia de la madre, que nadie llevó al Registro de la Propiedad.
Pidiendo favores, a los 3 días ya teníamos la nota simple actualizada y ya solo aparecía Alberto como único propietario.
La podía vender.
No hubo indemnización, ni rebaja en el precio, ni devolución de las arras dobladas.
Tanto Alberto, como su primo, el informático, como el comprador, nos recomiendan cuando alguien que conocen quiere vender su casa.
El mal rato que pasaron solo es una anécdota más con final feliz que pueden contar con una sonrisa.
